本次市场调研选取淞宝板块办公房地产为调研对象，简要介绍了淞宝板块现状及未来规划，罗列了淞宝板块六处代表性办公物业平均单价，并选取了三处较新的办公物业进行详细调研。

（一）板块现状

淞宝板块是指泗塘河以东、漠河路以南、蕴藻浜以北的区域，位于轨道交通三号线的末端，作为区政府所在地，是宝山的政治、经济、文化、金融中心，是宝山开发较为成熟的板块之一。

淞宝板块拥有大片的居住区，早先是宝钢职工的配套居住区，板块内生活环境成熟、配套设施完善。周边居民以政府机关、企事业单位、宝钢和周边企业领导干部为主体，虽然地处偏僻但是人员结构层次较高，区域内人口众多，生活氛围较为浓厚。

宝乐汇、北翼商业街以及年末新开业的宝龙城等大型商业使得淞宝板块成为宝山区最核心的区域之一，尽管地处郊环以外，但临近上海绕城高速及轨道交通三号线的加持仍使得其交通十分便捷。加之宝山区图书馆、宝山体育中心的加持，使得淞宝板块成为宝山最为繁华的区域之一，是北上海发展的重点区域。

（二）区域规划

年6月28日，上海宝山区吴淞创新城项目建设启幕，特钢宝杨路L型厂房首发项目、不锈钢20号组团首发项目开工建设，标志着上海吴淞创新城正式拉开转型发展大幕。同期，上海宝山区与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、交通银行等9家银行签订战略合作协议，进一步加强双方在吴淞等重大板块、重点地区、重点项目建设中的合作深度与支持力度，推动吴淞创新城先行启动区域开发建设及吴淞板块整体转型发展。

作为不可多得的成片开发区域，上海宝山吴淞创新城在《上海市城市总体规划（—年）》中，被明确定位为上海市六大城市副中心之一，新定位凸显了新形势下吴淞创新城的发展价值。未来，吴淞创新城既要成为产业前瞻布局承载区和产业高质量发展新标杆，也要在上海“五个中心”尤其是科创中心建设中发挥好关键支撑作用，在提升上海城市发展能级、开放水平方面和城市竞争力方面发挥好示范带动作用。

据了解，吴淞创新城规划范围即吴淞工业区。吴淞创新城作为上海北部城市副中心功能的重要承载区，将按照“产业耦合、环境融合、功能复合、空间迭合、机制整合”规划理念，打造全国老工业基地转型发展和城市更新的示范区、国家创新创意创业功能集聚区、国际城市文化旅游功能拓展区。

在产业格局方面，吴淞创新城开发建设按照“产业为先、产城融合、生态宜居”总定位，形成以新材料、智能硬件和新经济“三新”产业为引领，以“科创+文创”产业为支撑、高端商务商业和高品质旅游业“两高”产业为配套的产业发展格局。同时，面向全球着力发展新经济、承载城市功能、促进产城融合，持续带动上海北部城市能级和核心竞争力提升，拓展产业转型及高质量发展增量战略空间，引领上海外环产业带向智能化智慧化升级，带动上海南北发展轴开创发展，全力打造世界级长三角科创中心。

在公共服务方面，吴淞创新城规划高等级、高标准公共服务设施支撑副中心功能，构建15分钟社区生活圈。同时，依托其良好的区位优势和综合交通枢纽开发，建设上海北部市级副中心商务商业核心区，重点引入研发总部、金融服务、会务、酒店等高端服务业，并引导高等级公共服务设施在周边集聚，形成以交通为纽带、科创为特色的城市高端商业商务中心。

上海宝山吴淞创新城办公室专职副主任陆继纲表示，上海宝山区注重发挥吴淞工业区文化底蕴、存量土地资源优势、大企业转型优势，努力将其打造成为全国老工业基地转型发展的产城融合示范区。目前，正在以“边建设、边招商”方式，坚持高起点规划、高品质开发、高质量产业导入。加快发展新基建、新能源、新材料、智能硬件等新经济新产业，加强国家、市级产业项目导入，加速产业生态链和一批示范性项目建设，集中打造一批“城中园”和“园中园”。同时，规划建设宝武清能谷产业园、厚友金融产业园，为区域整体高质量转型升级奠定基础、树立标杆。

除了吴淞创新城，北上海还有上海长滩等建设规划。上海长滩总规划建面约万㎡，规划集滨江景观住宅，大型体验式商业、5A智能办公、星级酒店、音乐厅、观景台、规划学校、游艇码头等各类业态，打造一座汇聚各种生活可能的滨江城市综合体。这里将打造成以生态绿化、商业商务、休闲居住和配套服务为主体功能，服务宝山滨江新区的邮轮综合配套服务区、高品质生活居住区和生态休闲文化区。上海长滩由政府和企业共同投资，先后为区域新拓八条地上、地下道路，18公顷公共绿地，地区级变电所，排污站及一批文化、教育、卫生、体育设施。总投资约25亿元。长滩项目已不仅仅是一个旧城改造，而是对该区域生活方式、文化场所、商业配套、滨江景观等都做了一个翻新和升级。

说到上海长滩的价值点，不得不提的是它拥有足够多的滨江资源。上海的滨江岸线，近年来的热点开发主要集中在南段，如黄浦滨江、徐汇滨江，而实际宝山拥有全长约40公里滨江岸线。根据《黄浦江两岸地区发展“十三五”规划》显示，宝山滨江将打造融合公共服务、商业办公、文化娱乐、旅游休闲、生态居住等多种功能于一体的绿色滨江新区域。宝山滨江的开发已经成为上海滨江岸线中非常重要的一环。

在“十四五”规划专题研究会上指出，宝山三江交汇、滨江临海，地理位置优越，要充分利用这一优势条件，打开滨江岸线，还江于民，真正做到人民城市为人民。在此过程中，要提高思想认识，坚决贯彻落实好市委对宝山要求，对标黄浦江两岸公共空间建设标准，贯通开放吴淞滨江岸线示范段，打造国际邮轮港缤纷会客厅。要彰显宝山特色，讲好吴淞滨江故事。宝山底蕴丰富，功能设计上要强化风格，延续好城市文脉、保留好城市记忆，挖掘好红色资源，不断提升宝山的颜值与气质。要细化落实方案，对标对表时间任务节点，分步贯通整个滨江岸线，打造城市形象的新名片、市民休闲的好去处。陈杰指出，宝山绿色生态腹地丰富，具有得天独厚的优势，要最大限度地展现优势，赋予滨江岸线更大功能。要进一步提升、深化功能设计，围绕人民群众休闲娱乐所需要功能，让滨江岸线成为人人享有的公共空间。

淞宝板块虽目前开发程度已处于较高水平，但板块周边仍有较高的发展空间，吴淞创新城、上海长滩、宝山滨江的区域规划对淞宝板块均有较大加持，预测未来淞宝板块商务繁华度、居住聚集度、居民层次均将得到较大提升，对区域内土地、房地产价值有正面影响。

本次市场调研选取了淞宝板块规模较大、具有代表性的六处办公物业作为调研案例，通过网络挂牌、咨询中介、实地走访等方式，得到调研案例位置图及单价区间如下：

本次选取建成年限较短、成新率较高的星月国际商务广场、宝莲城、宝杨宝龙商业广场作为本次市场调研的对象，各项目具体情况详见下文。

（一）星月国际商务广场

1、基础信息

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